СКАЧАТЬ:  

 

 

Оглавление

Введение. 2

Насколько изменился рынок недвижимости. 4

ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖМОСТИ.. 9

Заключение. 14

Источники информации. 15

Приложения. 16

 

 

 

Введение.

Современные тенденции рынка недвижимости в Барнауле. Десятилетие – немалый срок, даже для такого понятия, как рынок недвижимости. С каждым годом меняется психология покупателей и продавцов, возникают новые нюансы в условиях оформления сделки, происходят изменения в приоритетах и устанавливаются совершенно новые критерии выбора жилья.

Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов.

При наличии жесткой конкуренции главная задача системы управления сбытом на предприятиях - обеспечить завоевание и сохранение организацией предпочтительной доли рынка и добиться превосходства над конкурентами. Здесь сбыт на рынке недвижимости должен рассматриваться под принципиально иным углом зрения - через призму рыночного спроса и предложения. Для выживания в рыночных условиях отечественные строители должны производить то, что продается, а не продавать то, что они производят. Если деятель рынка хорошо поработал над такими разделами маркетинга, как выявление потребительских нужд, разработка подходящих объектов недвижимости и установление на них соответствующей цены, налаживание системы их распределения и эффективного стимулирования, то предложенный квадратный метр наверняка пойдет легко.

Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

 

Громадное количество всевозможных предложений в области домостроения, предлагаемых на современном рынке, создаёт значительные проблемы в их правильном применении и интегрировании. Комплекс набора строительного материала объектов должен быть не только технически современным, но и оптимальным по составу, чётко ориентированным на решение Ваших задач и подкреплённым мощной экологической поддержкой.

Сейчас довольно часто можно встретить потребителя, который бы участвовал в приобретении объекта недвижимости. Современные объекты недвижимости коренным образом изменили стиль жизни практически каждого потребителя.

 

ООО "СТРОЙКАД" обеспечивает полный законченный цикл строительного производства от проектирования до сдачи объектов «под ключ». Среди предприятий, входящих в состав  общестроительные и специализированные управления (монтажные, отделочные, сантехнические, электромонтажные, вентиляционные), что позволяет сдавать объекты без привлечения субподрядных организаций. Кроме того, в состав предприятий входят крупные базы механизации и автотранспорта, базы для складирования материалов, работают два завода по выпуску железобетонных изделий, бетона и раствора в г.Барнауле. Имеется цех металлоизделий, собственное производство изделий из профиля ПВХ и алюминиевого профиля, производство вентиляционных фасадов типа «металлокассет».

В ближайшей перспективе:

Продолжение строительства шести жилых многоэтажных домов в г. Барнауле площадью 57 тысяч квадратных метров.Барнаула площадью100 тысяч квадратных метров. Продолжение строительства  детского сада по ул. Сиреневая, 5 в г. Барнауле .Капитальный ремонт ограждающей дамбы р. Тальменка Алтайского края . Продолжение строительства двух жилых многоэтажных домов в г. Новосибирске площадью 8 тысяч квадратных метров и Административного здания по ул. Кавалерийской. Строительство объектов соцкультбыта в республике Алтай. Реконструкция объектов Салаирского химкомбината. Завершение строительства третьей очереди Рубцовской обогатительной фабрики.

Анализ выполнения работы

Насколько изменился рынок недвижимости.

Покупателей стало больше. Вспомним, какой покупатель присутствовал на рынке в самом начале этого века: как правило, это человек с чистыми деньгами либо обладатель военного сертификата. Сейчас, благодаря различным правительственным программам, многое изменилось, и круг покупателей значительно расширился. Во-первых, на рынке появился ипотечный покупатель. Теперь при первоначальном взносе в 20 или даже 10 процентов у людей появляется больше шансов приобрести свое жилье, а при использовании специальных кредитных программам люди порой вообще идут без денег на подписание договора купли-продажи. Во-вторых, увеличилось количество жилищных сертификатов. К военному теперь добавились сертификаты для участников ВОВ, детей-сирот, переселенцев и многие другие. Основная особенность такого специфичного покупателя состоит в том, что деньги при передаче прав собственности переходят к продавцу не все сразу, а частями. Это создает в свою очередь определенные психологические трудности. Поскольку, если продавец не подкован в юридических вопросах и слабо представляет нюансы совершения подобных сделок, его бывает достаточно сложно уговорить подписать основной договор передачи прав собственности. Ведь фактически, отказываясь от своей жилплощади сейчас, он получает лишь 10% от суммы, а остальные деньги может получить только через неделю, это порой отпугивает людей. Тот же нюанс касается и продаж через ипотеку. В-третьих, у современных покупателей расширились возможности. Заработали программы поддержки населения: различные субсидии для молодых семей, материнский капитал и тому подобное. Благодаря этому многие семьи смогли улучшить свои жилищные условия. Кроме того, банки предлагают сегодня различные кредитные продукты, и покупатели имеют возможность использовать дополнительные финансовые вливания. Новые критерии при выборе квартиры. К выбору жилья тоже стали подходить по-другому, более тщательно. Ведь если раньше жилищные условия не отличались большой оригинальностью, то теперь с введением новых технологий и усовершенствованных строительных материалов рынок жилья в Барнауле и Алтайском крае стал более разнообразным и интересным. Эти отличительные особенности можно заметить уже после первого звонка по объявлению. К примеру, раньше просто указывали, что балкон застеклен, а сейчас обязательно отмечают – чем и как застеклен. Когда-то наличие домофона в подъезде представлялось некой изюминкой, выступало своеобразным показателем безопасности, а теперь, в виду его повсеместности, про него просто забывают упоминать. Та же ситуация характерна и для входной железной двери. Если еще в недалеком прошлом глобальным требованием к квартире был стационарный телефон и факт его наличия существенно влиял на рыночную стоимость, то сейчас этот аспект просто потерял свое значение. Сегодня почти у каждого жителя Барнаула есть свой личный сотовый телефон, к тому же при современных технических возможностях установить стационарный аппарат тоже не представляется проблемой. То же самое можно сказать и о возможностях подключения к интернету. Применение новых технологий в строительстве и использование современных отделочных материалов привели к тому, что потеряла свою актуальность разница между кирпичными и панельными домами. Если раньше у кирпича было явное преимущество, в связи с лучшей тепло- и шумоизоляцией, то теперь условия эксплуатации панельного здания и проживания в нем ничуть не уступают по своим характеристикам. Сейчас при выборе квартир приветствуется также наличие приборов учета, к примеру, счетчиков на отопление и воду. Эти достаточно новые требования стали появляться, когда факт экономии на коммунальных услугах стал очевиден. Что же касается наличия рядом гаража или охраняемой автостоянки, то в последнее время это, казалось бы, важное дополнение теряет свою актуальность. Возможно, это связано с тенденцией к наземным парковкам и страхованием от различных видов риска. Во всяком случае, отсутствие гаража уже не так сильно влияет на цену квартиры. Принципиально новой на рынке недвижимости оказалась тенденция продавать квартиру вместе с мебелью. Раньше для покупателей было важно отсутствие мебели, и приветствовался переезд в пустую квартиру. Теперь многие рады, если удается договориться с хозяевами оставить хорошую мебель на месте. О цене в этом случае приходится говорить отдельно. Однако такой договор оказывается выгоден обеим сторонам: одной не надо тратиться на перевозку довольно-таки габаритной мебели, а другой – сразу подыскивать и покупать новые шкафы и комоды. Но не все критерии при выборе квартиры претерпели столь серьезные изменения. Есть нюансы, которые были и всегда будут актуальны. К примеру, по-прежнему ценится, если поблизости с домом находится школа и детский сад, а сама квартира расположена на средних этажах. Все так же в цене остается малобюджетное жилье: малосемейки, комнаты и однокомнатные квартиры, они продолжают пользоваться спросом повсеместно. Приоритет покупателей смещен в сторону новостроек. В последнее время покупатели все больше ориентируются на новое жилье и стараются переехать в новые кварталы. Цена на квартиры в таких районах новой застройки, как Квартал 2000, Невский, Мизюлинская роща приближаются к ценам на жилье в центре Барнаула. И вскоре, по всей вероятности, встанут на одну ценовой строчку. Однако это никого не пугает, и квартиры в новостройках пользуются все большим спросом. Кто-то ценит в новых кварталах чистоту и благоустройство: асфальтированные дорожки, подстриженные газоны, обустроенные детские площадки. Кто-то, по-модному ориентируясь на фэн-шуй, выделяет одним из преимуществ – чистоту энергетики. А кто-то видит прелесть новостроек в неизношенном отопительном и сантехническом оборудовании. Каждый покупатель находит свою причину отдать предпочтение новому дому. И таких клиентов у агентств недвижимости становится все больше и больше. Авторитет застройщиков наконец-то возвращается на заслуженные позиции. Изменения спроса и ценовой политики. В 2006-8 годах наблюдался пик роста цен на земельные участки и элитную недвижимость. Однако такая ситуация провоцировалась намеренно и происходило искусственное завышение цен. Сегодня уровень спроса на подобную недвижимость катастрофически падает, цены, естественно, тоже опускаются. Отсюда сформировалась и другая особенность современного рынка недвижимости. Сегодня покупатель не боится остаться с чистыми деньгами на руках. Если раньше, продав свою квартиру и не купив ту же новую, клиент мог серьезно опасаться, что цены вырастут, и он останется в проигрыше, то теперь ситуация кардинально поменялась. Находясь с деньгами на руках, клиент не только не теряет свою покупательскую способность, а, напротив, имеет возможность совершить более выгодную сделку. Своеобразная ценовая политика складывается также внутри районов города. К примеру, в Индустриальном районе в связи с масштабным строительством значительно увеличилось количество продаваемых объектов. Число предложений там на данный момент существенно выше, чем в Ленинском районе, в котором сложилась диаметрально противоположная ситуация. Граждане, проживающие там, по тем или иным причинам остаются быть географически привязанными к Ленинскому району, а предложений на рынке жилья не так много, соответственно возникает своего рода спекулятивный момент и стоимость квартир искусственно завышается. Дело в том, что Ленинский район за первое десятилетие 21 века так активно не застраивался в отличие от Индустриального. Поэтому, если раньше преимущество Индустриального района было неоспоримым и цены на квартиры там были на 20-30% выше, то на сегодняшний день они практически сравнялись.

ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя чаще всего могут находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, Кемеровская область, которая зависит от угольной промышленности, упадок которой может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

- производство национального дохода;

- объем промышленного производства;

- занятость трудоспособного населения;

- платежный баланс страны;

- рост доходов населения.

3. Микроэкономическая ситуация:

- экономическое развитие региона;

- экономические перспективы развития региона;

- притоки и оттоки капитала в регионе.

4. Социальное положение в регионе.

- возможность межэтнических и военных столкновений;

- устойчивость политики администрации региона;

- уровень безработицы в регионе;

- популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

- экологическое положение в регионе;

- наличие развитой инфраструктуры.

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖМОСТИ

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация (деление на сектора, структуры) рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются: индивидуальность ценообразования; высокий уровень трансакционных издержек;важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики; многообразие рисков;низкая ликвидность товара на рынке; слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

 

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

 

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Этими факторами являются:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

 

Одного определенного основания для сегментации нет, и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов должны быть четко определены, выделение сегментов может позволять  принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге это обеспечит успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы потребителей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей: Страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования им постоянно необходимо контактировать как между собой,  так и с органами власти. Исходя из этого они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офисы в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания и участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  их близость к местам проживания населения;                                                             - для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение вблизи от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;                                                                                                              - для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть навсегда заданы и утверждены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

КАЧЕСТВО = ЦЕНЕ = ПОТРЕБИТЕЛЮ.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Заключение

Таким образом, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

·        Высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

·        Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

·        Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

·        Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

·        Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Источники информации.

1.     Финансы, денежное обращение и кредит: учебник / под ред. В.М. Романовского, О.В. Врублевской. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 543 с.

2.     Финансы. Денежное обращение. Кредит.: учебник для ВУЗов / под ред. Г.Б. Поляка. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006 – 512 с.

3.     Сенчагов В.К. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: Проспект. 2005. 719 с.

4.     Самсонов Н.М. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: ИНФРА-М. 2004. 300 с.

5. http://realtai.ru/news/80

6. http://realtai.ru/analyt/2012/7

Приложения